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一、小产权房

        “小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门发布,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。此种房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。

二、对小产权房的3种解释

        1、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

        2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

        3、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

        (注)前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。

三、小产权房的两种分类

         ① 一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;

        ②另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

法律效力

        “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

        1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,则房子买卖合同认定有效。

        2.对于将房子卖给了除本地以外的人员,要是取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

        3.对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,此合同则作无效处理。

房产转让

        1.“小产权房”拿不到正式的房产证,也就不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

         2.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不可跟非本集体成员的第三人转让或转卖,如买房后不能合法转让过户。而同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(注)政策风险

        购买在建小产权房时,买房人与开发商签订合同并交付房钱后,要是有关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建亦或被强行拆。

  (注:以上内容来源于网络,仅供参考,具体详情请咨询相关人员)


2018年3月31日 15:28
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